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상가건물임대차 보호법 관련 질문이요

궁금이 2014-02-24 답변수 : 1 조회수 : 8,204 추천수 : 0

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전세3700만 30월세에 있는 학원인데건물에 경매가 들어요.
1차는 유찰되었고 2차를 거치고 3차까지 가면 앞에 은행권이 걸려있어 한푼도 못건진다는데, 어떻게 해야하나요?
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사랑니님의 답변 2014-02-24

RE: 상가건물임대차 보호법 관련 질문이요
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대체적으로 영세하다고 볼 수 있는 상인들의 경제적인 안정을 보장해줄 목적으로 제정되어 시행중인 법률이 상가건물임대차보호법인데요, 이 법에 따르면 상가임차인이 건물에 입점해서 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력을 취득하고, 나아가 세무서에서 계약서에 확정일자를 받아 둔 때에는 민사집행법에 의한 경매나 국세징수법에 의한 공매시 그 매각(낙찰)대금에서 후순위 권리자 보다 보증금을 우선변제받을 수 있다고 규정하고 있습니다.

그런데 의뢰인보다 선순위인 채권자(은행)가 있다면, 낙찰자(매수인)에게 대항력이 없기 때문에 상가건물의 낙찰대금에서 선순위 채권자(은행)가 배당받고 남은 금액을 우선순위(입점, 사업자등록신청, 확정일자를 모두 갖춘 시점기준)에 따라서 배당받는 방법 외에 다른 방법은 없습니다.

그리고 환산보증금액{보증금+(월세X100)}이 일정금액 이하일 경우, 비록 후순위라도 먼저 우선변제(소액우선변제권)받을 수 있는 제도가 있지만, 의뢰인의 경우에는 이 규정에도 해당되지 않으며, 직접 입찰에 참여하여 낙찰받는 방법을 검토해 볼 수 밖에 없으리라 생각합니다.
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