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전세금이 1억이면 확정일자를 받아도 보호가 안되나요?

샨용이 2014-02-18 답변수 : 3 조회수 : 8,882 추천수 : 1

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1억원인 전세를 얻어는데 계약할 때 집주인에게 전세권설정 해달라는 요구도 깜박 잊고 계약을 했습니다.
등기부등본엔 대출금은 전혀 없이 깨끗하긴 합니다.
주변에서 1억원 정도의 전세라면 확정일자는 별 효력이 없다고들 하는 사람도 있고 확정일자를 받았으면
상관없다는 사람도 있는데 이제와서 집주인에게 전세권설정을 해달라면 안 해줄것같은데 어떻게 하죠? ㅠㅠ
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이성삼-아시아공인중개사님의 답변 2014-02-18

RE: 전세금이 1억이면 확정일자를 받아도 보호가 안되나요?
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확정일자는 임대차 계약 체결을 확인하기 위한 공공기관의 확인 날짜를 의미합니다.
확정일자의 경우 임차인 혼자서 주민센터나 등기소에 임대차 계약서만 가지고 가면 됩니다.
세들어 사는 집에 전입 신고를 한후에 실제 거주를 해야하는데요.
이를 대항요건이라고 하고 전세권등기와 동일한 효력을 발휘한다고 합니다.
 
 
※ 확정일자를 받은 임차인이 배당절차에서 배당순위를 정할 때 유의할 점
 
◆ 배당요구 종기까지 이사를 하거나 주민등록을 유지해야 합니다.
    이사를 가야할 경우 주택임차권 등기를 해야 합니다.
 
◆ 확정일자를 받은 후 대항요건을 갖춘 경우 주택의 인도와 주민등록을 모두 마친
    다음날 오전 0시에 우선 변제권이 발생합니다.
    이 경우 주택의 인도와 주민등록을 모두 마친 다음날 설정된 근저당권자보다
    임차인이 배당순위가 앞서는데요.
    그 이유는 근저당권 설정등기는 오전 9시부터 접수를 받기 때문에 오전 0시부터 
    우선변제권이 발생한 임차인이 배당순위가 앞서는 것입니다.
 
◆ 대항요건을 갖춘 다음날 0시이후 확정일자를 받고 확정일자를 받은날
    근저당권이 설정이 된 경우에는 임차인은 근저당권자와 동순위가 되어
    각자의 보증금 액수에 비례해서 배당을 받을수 있습니다
 
*위 글은 인터넷에서 퍼온 글입니다.

부연 설명을 하자면,순위확정에는 별 문제가 없습니다.
중요한 것은 이사가거나(점유포기)  주소이전을(전출) 어느하나라도 한다면
순위는 무너집니다.
또한 보증금 회수를 위해서 전세권은 바로 경매신청이 가능하나,확정일자는
재권판결을 받은 후에 경매신청이 가능하므로 유사시 조금 더 번거롭습니다.
또한,전세권은 물권이므로 담보 또는 대출도 가능합니다.
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정영진님의 답변 2014-03-13

RE: 전세금이 1억이면 확정일자를 받아도 보호가 안되나요?
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상가임대차 보호법은 금액에 한도가 있으나
주택임대차 보호법에는 한도가 없으니 보호를 받습니다.


전세보증금을 보호받기위한 방법으로
1.전세권설정 등기를 하는 방법
2.확정일자를 받는 방법이 있습니다

확정일자는 공공기관 ( 읍,동사무소,등기소,법원 )에서 임대차계약서를 가지고가서 도장받는 것입니다
약간의 비용이 발생하며 (800원정도) 즉시 찍어주도록 되어있습니다(임대차계약서에 도장같은걸 찍어줍니다.)그러니 계약서와 신분증을 지참하고 가셔야 겠죠?

그러나 확정일자만 받는다고 전세권설정과 똑같은 효력이 생기지는 않습니다.
전입신고와 점유(이사)까지 하여야 합니다.

점유했다는 가정하에
확정일자받은날과 전입신고일이 같다면 전입신고한날의 다음날 0시부로 효력이 발생됩니다.

(참고:1. 확정일자 받은날이 빠르고 전입신고를 몇일 늦게하였어도 전입신고한날의
            다음날 0시부로 효력발생
         2.전입신고를 먼저하고 몇일뒤 확정일자를 받았다면
            확정일자 받은 날짜부로 효력이 발생합니다.)

전세권설정은 말소하기 전까지 효력이 있구요
확정일자는반드시 1.확정일자 2.전입신고 3.점유(입주) 이 3가지를 유지해야 합니다.
그러는  전세보증금 반환 받기 전까지는 주소옮기시거나 열쇠를 주인에게 주어서는 안되는 겁니다. 

전세권설정은 비용이 확정일자 받는 비용과는 비교되지 않을 만큼 듭니다.
그래서 전세권설정을 하기가 만만치 않죠 
그래서 임차인의 전세금을 보장하고자 확정일자 제도가 만들어 졌습니다.

차이점은 1.전세권설정은 전세금을 받환받지 못 할경우 바로 법원에 경매신청을 할 수 있구요
             2.확정일자갖춘 임차인은 별도로 소송을 진행하여 승소판결을 받으면.그 판결문을 가지고
                경매신청을 할 수가 있습니다. (시간이 오래 걸리겠죠?)
                또 주소와 점유를 받드시 유지하셔야 하구요 
                (어쩔수 없이 주소를 이전하셔야 한다면 임차권설정을 받으시면 되긴하나
                  비용과 시간이  필요 하게 됩니다. )
        
위의 사항을 아시더라도 보증금을 안전하게 보호 할 수 있는지를 반드시 확인 하셔야 합니다.
귀하께서 등기부등본을 해석 하실수 없다면 공인중개사 사무소를 통해 계약하시는게
가장 안전하시다고 봅니다.

반드시 공인중개사사무소라는 글씨가 걸려있는 부동산에서 거래하세요
부동산이라 쩍혀있다고 모두 공인중개사가 아니기 때문입니다.

짝퉁:ㅇㅇㅇ컨설팅,ㅇㅇㅇ개발,ㅇㅇㅇ투자 이런 상호가 걸린 사무소에서
불법으로 중개하곤 하오니 조심하시고
반드시 공인중개사사무소에서 거래하시기 바랍니다.      

독도공인중개사 정영진사무소
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Jeannie님의 답변 2016-11-24

I had no idea how to
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